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자기자본 없는 분양아파트 구입 내공30

arc****
질문 3건 질문마감률100%
2011.12.06 18:01
0
답변
2
조회
397

안녕하세요? 질문 드리기도 참 염치없는 상황이긴 한데요 너무 답답하여

질문 올립니다. 주저리주저리 하더라도 이해해 주시기를 부탁드립니다.

 

빠른 답변을 위해 제 여건, 상황 부터 설명드리고, 질문 올리겠습니다.

 

8일에 공고되는 하남 미사지구에 실수요 용도로서 신청을 해보고 싶은 사람입니다.

저는 현재 상장(코스피)회사에 근무중이며, 현재 35살 5년이상 미혼 단독세대주, 5년이상 무주택자이며 청약저축 납입액은 620만원+공고전까지 당첨율 증가를 위해 추가 입금가능한 1,000만원 확보상황입니다만. 계약금이야 어찌어찌 구할 수 있다고 보구요.

 

준비하고 있는것은 미사지구 9블럭 74형 예상가격은 2.6억정도라고 판단하고 있습니다만,

 

중요하고도 가슴아픈것은 타지에서 서울로 와서 생활하다보니 월세에 뭐에 모아놓은 돈이 없습니다.

연봉은 4,800만원정도 되구요...근속연수는 4년...

 

물론 당첨될지 안될지도 모르겠습니다만.

 

첫째, 제 상황에서 아무리 실수요를 위한 것이라고는 하나 하남미사지구 9블럭 74m2형에 신청하고 당첨되었을시 감당이 가능한 건지 여쭙고 싶습니다. 중도금 대출은 어찌 되는건지 최종 잔금 치룰시에 갈아탈수 있는 대출 상품이 있는건지?

 

둘째, 어차피 시세차익을 보려 들어가는 것이 아니므로 생활과 병행 가능한 대출이자 납입이 중요한데요. 규모는 어느 정도이며, 중도금 차수에 따라 발생금액에 대한 누적으로 이자 산출이 되는건지 그렇다면 어느 정도 규모인지?

 

셋째, 무리라고 저도 판단 되므로 이미 지어져 있는 아파트 중 상계동 주공아파트 58형에 1.4억을 주고 들어가는 것이 맞는건지? 잘 모르기도 하거니와 판단이 서지 않아 전문가 분들의 자문을 여쭙습니다.

 

많이 답답합니다. 질문이 어리숙하고 멍청해도 이해해 주시고 성의있는 답변 부탁드립니다.

감사합니다.

질문자 채택된 경우, 추가 답변 등록이 불가합니다.

질문자 채택

정직한 답변을 드립니다

정직한 파워지식iN님(jib1208)
답변채택률95.4%
2011.12.06 18:06
답변 추천하기

질문자 인사

정말 친절한 답변 감사드립니다. 감사합니다. 혹시 추가적인사항들 전화든뭐든 여쭤봐도 될런지요. 매우현실적이고 세세한답변감사드려요.

arc**** 안녕하세요,

이것 저것 상품홍보글 올리지 않겠습니다.

문의주신 내용에 대하여만, 과장되지 않은 현실적인 답변을 드리겠습니다.

 

지식iN의 0.1%

NAVER 지식iN, 파워지식iN입니다................

(지식iN, '대출'디렉토리 전문가랭킹 1위입니다.)

Answer.

 

현재 시중금융기관의 아파트 분양잔금대출 한도는..

시중 제1금융 아파트가격의 60~70%까지(연 4~

5%대 금리)이고, 그리고 시중 제2금융권아파트가격의 70~85%까지(연 6~9%대 금리)입니다.

그러니,질문자님께서 희망하시는 100%까지는 제도권

금융기관(제1,2금융기관)에서 절대 대출이 불가능합니다.

 

최소한,아파트가격의 15~20% 정도의 자금은 질문자님

께서 준비를 하실 수 있으셔야만 하고...

아파트구입시 발생하게 되는 .등록세 등의 각종 세금

들까지 감안을 하게 된다면, 질문자님께서  준비를 하셔

야 하는 자금은 조금 더 늘어날 수 있습니다.

 

그러니, 답변자의 솔직한 심정으로서는.. 이번 아파

구입건은 다시한번 재고를 해 보시는 것이 좋지 않을까, 싶습니다.

너무 무리를 하는 감이 없지않아 있습니다.

...............................................................................

 

*추신*

 

1]

주택구입시... 주택담보대출 비율이 구입하려는 주택가

격의 약 40~60%를 초과한다면 '무리'라는 표현을 적용해도 무방할 듯 싶습니다.

즉, 다시 말해 주택가격의 약 40~60% 이내에서의 대출

적정한 대출비율이라는 말씀이겠죠...

 

*

그리고, 주택구입시에는 취.등록세 등과 같은 각종 세금

들도 발생이 되게 됩니다. 그러니, 이번에 질문자님께서 

주택을 구입하실 의향이 있으시다면... 이 부분들까지도

충분히 고려를 하시어 자금계획을 세우실 것을 당부드리는 바입니다.

주택구입시 발생하는  취.등록세는 아래와 같으니, 살펴

보시길 바랍니다.

 

전용면적 85 제곱미터(25.7평) 이하 주택인 경우

에는 취.등록세 및 지방교육세를 포함한 세금이 주택가

격의 총 1.1%이며

 

전용면적 85 제곱미터(25.7평) 이상 주택인 경우

에는 취.등록세 및 지방교육세, 농어촌 특별세를 포함한

세금이 주택가격의 총 1.6%입니다.

 

2]

아울러,주택담보대출로 인한 매 월 상환비용(대출이자+

대출원금)이 가계 총 소득의 약 30~40%를 초과한다면

이 또한 '무리'라는 표현을 적용할 수 있습니다.

 

*

참고로,

이번에 질문자님께서 구입을 하시려는 아파트의 분

가격을 2억6천만원이라고 가정을 하고,

아파트분양가격의 85%인 2억2천1백만원을 시중 제2

융기관을 통하여 대출받는다고 하였을 때,

매 월 납부하셔야 하는 자는....

아파트가격의 85%까지 대출이 가능할 수 있는 시중 제

2금융기관 주택담보대출 상품의 평균적인 대출금리 8.5%를 기준으로 계산을 해 드리자면...

매 달 약 156만 5천원 정도가 발생되리라 예상이 되고,

이자 외에 매 달 상환하셔야 되는 대출원금까지 계산을

하게 된면 월 상환금액은 훨씬 더 늘어날 수도 있습니다.

 

그러므로,

위에 댓글로 올려드린 1], 2] 이 두가지 부을 잘

고려하시어 주택구입 여부를 결정하시는 것이 좋을 듯 싶습니다.

 

이상, 솔직한 답변이었습니다.

질문자님께서 원하시는 답변이 아니라서 죄송합니다.ㅠ

편안한 하루 되십시요...

 

정직한 파워지식iN님(jib1208)
파워
태양신
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그 외 1개의 답변이 있습니다.      

답변

re: 자기자본 없는 분양아파트 구입

정직한 금융정보(prettymishi)
답변채택률49.5%
2011.12.06 18:29
답변 추천하기

주택 담보 대출 에 대해서

금융기관 담보대출 담당자로써 정확하고 정직한 답변을 드립니다.

 

형식적인 홍보성 복사글이 아닌 질문하신 내용에 적합한

실질적인 답변을 드립니다. 

 

주택을 구입하실때, 매매자금대출은 통상적으로 주택시세

대비 40~60%까지가 적정선이고,

 

그 이상의 대출은 값 비싼 이자에 따르는 가계부담으로

인하여 차후에 주택을 다시 팔아야하는 최악의 상황까지 올

수 도 있다는 점은, 꼭! 명심하셔서,

신중히 생각하셔서 결정하시길 조심스럽게 말씀드리며,

 

가급적이면 자금을 조금 더 확보하신 후에 주택을 구입하시

기를 권해드리는 바입니다.

 

예를들어,

구입하시고자 하는 아파트의 가격이 2억원이라 가정을 하면,

1금융기관 시중은행에서는 시세대비 60~70%=1억2000~1억4000만원

까지 가능할 수 있으므로,

 

적어도 6000만원 이상의 자금은 보유하고 계셔야 한다는

결론이고,

물론, 2금융권에서는 최대 한도 80~85%=1억7000만원

까지도 가능하지만 연 7.5~9%대의 높은 금리가 적용이 됩니다.

 

또한, 주택을 구입할때에는 주택구입후에 불입하실 이자

원금상환금액 뿐만 아니라,

구입시 발생하는 취득세/등록세 등과 같은 각종 세금까지

도 충분히 고려를 하시어 자금계획을 세우시길 바라며,

주택구입시 발생하는 취/등록세를 안내 해 드리겠습니다. 

 

1] 전용면적 85㎥(약 25.7평) 이하 주택의 경우에는

취득세/등록세 및 지방교육세를 포함한 세금이 주택매매가

의 2.2% 이엇지만,

3.22 부동산대책으로 인하여 올 4월부터 취득세가 50%로

감면되어서 실거래가 신고액의 1.1%만 납부하면 되십니다.

 

2] 전용면적 85㎥ (약25.7평) 이상의 주택에 대해서는

취득세/등록세, 지방교육세 그리고, 농어촌특별세까지 포함

세금이 2.7% 이엇지만

3.22 부동산대책으로 인하여 올 4월부터 취득세가 50%로

감면되어서 실거래가 신고액의 1.6%만 납부하면 되십니다.

 

************************************************

현 시점에 저렴한 금리로 가능할 수 있는,

시중 1금융기관, 2금융기관의 담보대출 상품에 대해서

말씀드리겠으니 살펴보시고 좋은 결과 얻으시길 바랍니다.

************************************************

 

첫째, 주택금융공ㅅ의 u-보금자리론으로,

 

고정금리형은 시세대비 70%까지

연 4.6~5.25%의 고정금리가 10~30년까지의 그대로 적용

될 수 있으며,

부부합산 연소득 2500만원이하이고 무주택 조건에 한해서

각 소득별로 할인된 아주 저렴한,

우대형 고정금리로는 연 3.6~4.6%로 가능하십니다.

(설정비용 면제가능, 거치기간 1~5년)

 

코픽스 6개월변동형은 한도 60%까지 연 3.51~4.33%의

금리가 대출시점부터 1년까지 적용되고 1년이 지난이후에는

고정금리형으로 전환됩니다.

(설정비면제가능, 거치기간 1~3년)

중도상환수수료는 대출시점부터 1년까지는 2%, 1~3년까지

는 1.5%, 3~5년까지는 1% 입니다.

 

, 1금융기관 시중은행과 보험회사에서는,

 

시세대비 60%까지, 연 4.3~4.8% 변동금리가 적용되거나,

연 4.4~5.1%의  3~10년 고정금리나, 

금리의 변동범위를 0.5%로 제한한 밴드형금리로도 가능

수 있으며.

대출금액의 10~50%까지 중도상환수수 면제가 기본적으로

가능합니다.

 

모 보험회사에서는 연 4.9~5.1%의 고정금리가 적용되면서 

근저당 설정비용중도상환수수료까지 전액 면제됩니다.

(설정비/중도수수료 면제가능, 대출기간 최장 30년, 거치기간 1~3년)

 

넷째, 모 보험회사의 10년고정금리 대출로는,

 

대출을 받으신 후, 1년간은 연 4.9%의 고정금리가 일괄적

적용이 되고,

나머지 9년동안은 신용도에따라 연 5.4~5.7%의 금리가 차등

으로 적용됩니다.

(설정비비용 면제가능, 대출기간 최장 30년, 거치기간 1~3년)

 

섯째, 1금융기관 모 은행이나 모 보험회사에서는,

 

시세대비 75%까지 연 4.4~5.5%의 저렴한 변동/고정금리로

가능하며,

금리의 변동폭을 0.5%로 제한한 밴드형 금리나 3년고정금리

로도 가능할 수 있습니다.

(거치기간 3년, 설정비용 면제가능, 대출기간 최장 30년)

 

여섯째, 2금융기관 일부 단위농ㅎ, 신ㅎ, 새마ㅇ금고 등

에서는,

 

시세대비 70~85%까지 연 4.9~5.7%의 비교적 저렴한 금리

가능할 수 있습니다.

(설정비용 면제가능, 대출기간 최장 30년, 거치기간 1~3년) 

 

담보대출은 대출이자만 불입하는 거치기간은 1~5년까지

인데, 각 은행이나 대출상품에 따라 기간의 차이가 있고,

원금을 상환하는 기간은 최장 30년까지 가능한데, 고객님

가계에 부담이 되지 않는 선에서 소득상황에 맞게 상환기간을

정하셔야 합니다.

 

.....................................................................

담보대출 신청시 준비하셔야할 서류는  :  인감증명서 2통,

주민등록등본 2통, 원초본 1통, 등기권리증(매매계약서),

인감도장, 통장, 신분증 그리고, 국세/지방세완납증명서 와

은행에서 요구한 소득증빙자료 입니다.

'''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''

 

답변내용이 도움되셧으면  답변채택 부탁드리며,

원하시는만큼 좋은결과를 얻으시길 바라옵고 행복한 하루 되십시요.

 

추 신 : 실현가능성이 없는 대출금리나 대출가능금액에 현혹되시어

신용도하락 등의 불이익을 당하시는일이 없도록 각별히 주의하십시요.


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